Кто такой девелопер и чем он занимается?

Внутренняя кухня

Для успешной деятельности необходимо озаботиться отладкой технической, экономической и юридической сторон дела. При этом необходимы специалисты, хорошо разбирающиеся в объектах недвижимости, оформлении сделок и архитектуре. Конечно, можно и без этого создать какое-то ООО «Девелоперская компания», но в таком случае рассчитывать на успех стоит только при возникновении чуда. Всегда необходимо стремиться к формированию команды профессионалов. Конечно, один человек может объединить в себе множество должностей, но лучше, если было проведено функциональное разделение труда. Ведь согласитесь, тянуть финансы, юриспруденцию, инженерное дело и строительство лучше профильным специалистам, которые имеют и знания и время, чтобы вникнуть в различные аспекты деятельности. Все это позволит претендовать на высокую доходность, особенно при современной востребованности и отсутствии конкуренции. Хотя есть и недостатки. В первую очередь следует упомянуть в общем проблемную ситуацию на строительном рынке. К тому же, это весьма стрессовая работа из-за сопутствующих сложностей. Например, в начале проекта следует собрать с различных инстанций несколько сотен подписей. И только этим дело не ограничивается. Если нет практического опыта деятельности, то это может обернуться существенными денежными потерями.

Кто такой девелопер?

Девелопер — это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер — это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Какая разница с застройщиком

Понятия девелопера и застройщика весьма сходны. В частности, второго из них в Европе не существует.

В целом это сходные понятия, но на практике застройщик обязательно владеет участком, на котором он строит здание либо комплекс, тогда как второй специалист может работать на земле, которая ему не принадлежит. В такой ситуации наниматель платит ему гонорар.

В то же время девелопер, который имеет во владении объект, над которым работает, ничем не отличается от своего аналога отечественного происхождения.

Таким образом, девелопер — это специалист, который находит объекты недвижимости (участки или здания), после чего приобретает их на свои деньги либо чужие вложения и «развивает», возводя на них новые здания или их комплексы.

Непосредственно отдельные виды работ выполняют структуры, специализирующиеся именно на них, а лицо этой профессии координирует процесс и рискует собственными деньгами.

После того как объект готов, это лицо либо осуществляет его реализацию, так чтобы окупить траты на саму собственность и последующие работы, либо сдает внаем.

Войти в эту профессию может только кандидат, обладающий целым рядом качеств, в том числе целенаправленность, способность к точному анализу, умение работать с людьми, завязывать контакты и организовывать их, а также положительное отношение к риску.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные  действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается  (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера  (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство  объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии

Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка  – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Также в разделе

Дезавуировать

22.05.2020

Дезавуировать – сделать официальное заявление о том, что доверенное лицо либо действовало с превышением своих полномочий, либо с его действиями не может согласиться доверитель, либо оно вообще лишается права в дальнейшем на ведение переговоров от имени юридической организации, ее структурного подразделения, физлица или государственного аппарата.

Договор найма

16.04.2016

Договор найма – оформленное в документальном виде соглашение, в котором прописаны права и обязанности арендодателя и нанимателя помещения. В договоре прописывается размер арендной платы, обязанности по уплате коммунальных платежей, указывается период аренды. Наниматель жилья обязуется добросовестно содержать вверенную жилплощадь и вовремя вносить арендную плату.

Девелопмент недвижимости

24.03.2016

Девелопмент недвижимости — усилия профессионалов, направленные на улучшение качественного состояния и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Долевая собственность

24.03.2016

Долевая собственность – некоторая часть материальных доходов, которые будут перераспределены между прямыми наследователями или коллективными собственниками. Как правило, права на свою часть доходов регламентируются долевым участием каждого участника схемы в данном проекте.

Долевая ипотека, или ипотека с участием

24.03.2016

Долевая ипотека, или ипотека с участием – форма достижения консенсуса между кредитором и заемщиком по ипотеке, в результате чего кредитор приобретает некоторую долю прав собственности на возводимое строение и/или в доходе.

Долевое участие в строительстве

24.03.2016

Долевое участие в строительстве – традиционный вариант покупки помещения для будущего проживания в возводимом доме.

Договор уступки права требования

24.03.2016

Договор уступки права требования – типичный вариант документального оформления прав собственности на жилье в возводимом доме, выступающий разновидностью договора, фиксирующего сделку купли-продажи.

Договор продажи недвижимости

24.03.2016

Договор продажи недвижимости – имеет вид типичного договора в документальной форме, который составляется в целях – совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости…

Доверенность

24.03.2016

Доверенность – официальный документ, наделяющий лицо правом представлять интересы и совершать указания доверителя в его отсутствие.

Договор купли-продажи

24.03.2016

Договор купли-продажи – надлежащим образом подготовленный и законченный документ, в котором прописаны условия сделки и обязанности сторон, которые им надлежит выполнить. В рамках договора..

Деприватизация

24.03.2016

Деприватизация – намеренный отказ субъекта от своих прав собственности на объект.

Демаркация

24.03.2016

Демаркация – профессиональная разметка границ конкретных участков земли.

Дарение

24.03.2016

Дарение – осознанное действие субъекта, который по своей воле передает другому субъекту вещь, права на другие активы в личную собственность…

Сервис и эксплуатация

Строительная компания проектирует, строит и продаёт. Всё

Для неё неважно, что будет на месте коммерческого помещения, удобно ли всей экосистеме, когда в давно обжитом жилом комплексе нет магазина, потому что помещение под него выгоднее 3-4 раза продать. А в итоге в нём откроется вовсе не магазин

Девелоперы же, напротив, завершив стадию строительства объекта, всеми силами заставляют заработать всю экосистему. И обычно это не сводится к банальному сервису (КСК). Вся экосистема проекта должна быть удобна и приносить добавленную стоимость проекта не только девелоперу, но и человеку, который её использует.

В премиальном сегменте девелоперы часто отдают управление объектом лидерам мирового рынка. Да, так же, как и с проектированием, получается дороже, но в итоге выгоднее для всех. И, конечно же, менее выгодно при горизонте планирования в 3 года, что, к сожалению, так сильно распространено в нашей стране.

Девелоперов в Казахстане можно пересчитать по пальцам.

Первое LEED Gold-здание в Казахстане

Это Capital Partners во главе с Сержаном Жумашевым, где каждый проект достоин уважения. Более того, компания воплощает успешные проекты и за рубежом. Например, строительство и продажа отеля The Ritz Carlton в Москве.

Это и Astana Group Нурлана Смагулова с их Mega-центрами. Сильная команда и отличный результат.

Группа компаний «Верный капитал» с самым лучшим проектом Астаны Talan Towers во главе с Ерланом Оспановым, строительство и эксплуатацию которого мне удалось наблюдать. Честно признаться, восхищён!

Небольшая девелоперская компания Бахыта Ниязова с первым проектом Mountain drive в Алматы.

Highwill Astana — корейская компания, которая является примером настоящего девелопера, чьи проекты успешно функционируют, а экосистема живёт уже много лет в Казахстане.

Надеюсь, у нас будет больше настоящих девелоперов. От этого всем жителям нашей страны будет только лучше.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
Договор

Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения

Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Обязанности на работе

В список обязанностей девелопера входит:

• Оценка земельного участка с точки зрения его коммерческого потенциала и совершение покупки имущества.
• Анализ состояния рынка земли и недвижимости для определения перспектив и выбора наиболее эффективного направления.
• Планирование в первом приближении функционального назначения, размера и возможностей будущего (реконструируемого) объекта.
• Создание эскизного проекта.
• Направление ходатайства для получения разрешительной документации на строительство.
• Осуществление контроля за процессом строительства, а также разрешение связанных с ним финансовых вопросов.
• Сбор маркетинговых данных и проведение на их основе исследований.
• Продажа или сдача завершенного объекта в аренду согласно предварительно заключенным договорам.

Помимо этого, девелоперы договариваются о банковских кредитах, занимаются поиском инвесторов, прогнозированием и оценкой рисков, согласованием одобренных проектов в муниципальных и государственных инстанциях, калькуляцией связанных с этим (и с другими факторами) затрат.